מכירת דירה: איזה מיסים משלמים?
המכירה של דירה היא אחד האיומים הכלכליים הגדולים שאנחנו נחשפים אליהם במהלך חיינו. עם זאת, לפני שמתחילים לתכנן את המעבר לדירה החדשה או את השימוש בכסף לעסקה הבאה, כדאי להבין את התשלומים הנלווים למכירה, ובפרט איזה מיסים נדרשים. אז מה זה כל המסובך הזה?
מהו מס רכישת דירה?
ראשית, נדבר על אח הזכיר. מס רכישה הוא תשלום המוטל על הקונה בעת רכישת נכס. נכון, זה לא ישפיע על המוכר, אך חשוב להבין את הכללים, שכן הם עשויים להשפיע על מחיר המכירה. מס זה מתחלק לרמות, ותעריפיו משתנים בהתאם לשווי הדירה.
רמות מס רכישה
- כשהמחיר עד 1,744,505 ש"ח – תשלום של 0%
- מחיר בין 1,744,506 ש"ח ל- 2,072,509 ש"ח – 3.5%
- מחיר בין 2,072,510 ש"ח ל- 5,340,000 ש"ח – 5%
- מחיר מעל 5,340,000 ש"ח – 10%
מהו מס שבח?
עכשיו, נחזור אל המוכר. מס השבח הוא המס שמקובל לגבות על הרווח שהמוכר עושה מהמכירה. על פי החוק, השבח הוא ההפרש בין רכישת הדירה למכירתה. זהו תשלום שיכול לגרום לאי נחת רבה, שכן כל המוכרים רוצים לרוב להרגיש שהם מרוויחים, ולא משקיעים ב"עבודה" עבור הממשלה.
מתי המוכר פטור ממס שבח?
- המוכר גר בנכס לפחות 18 חודשים
- דירה יחידה שנמכרת, והיא הייתה מקום המגורים במשך 18 חודשים לפחות
- אם השבח נמוך מהסכום של 1,000,000 ש"ח (משנת 2023)
האם יש מס על תשואה?
שאלתנו הבאה מתמקדת ביזמות. האם יש מס על תשואה ומתי? הרי דירה לא מוכרת רק כבית מגורים, אלא גם כהשקעה. במקרים שבהם הדירה הושכרה, ניתן לחייב מס על רווחי השכירות. חישוב המס משתנה בהתאם לקטגוריות ושיעורי מס שונים. כאמור, רכישת נכס הוא אתגרים לקבלת תשואה, ולכן יש להיות מעודכנים.
שיעורי המס על תשואות
- כשמדובר בנכס אחר – ישנו תשלום של 30% על הרווחים
- אם מדובר בשוכר פשוט – סכום מס חדש שגובהו 10%-20% terglage
מה קורה עם מס הכנסה?
אז אחרי כל הבלגן של מיסים, נשאלת השאלה, האם קשרים לאומיים משפיעים? במדינת ישראל, במקרים מסוימים, נדרשת גם תשלומים בהתאם לחוקי מס ההכנסה. אם מדובר על השקעות נדל"ן, יש לקחת בחשבון את התשלומים הנוספים על העסקאות.
תשובות לשאלות נפוצות
- מה עלי לבדוק לפני מכירת דירה? רצוי לבדוק עם יועץ מס את העלויות הנוספות.
- האם אני חייב לדווח על מכירת דירה? כן, חובה לדווח על כל מכירה!
- אלו המסים ידרשו ממני בעת מכירה? בשני מס רכישה ומס שבח.
סיכום: מה לקחת בחשבון?
המכירה של דירה עשויה להיראות כמו משימה פשוטה, אך כשמתעסקים עם מיסים, דברים יכולים להתבלגן מהר מאוד. מס רכישה, מס שבח ומס הכנסה – כל אלו יחד יכולים לגרום לכך שההכנסות ממכירת דירה לא יהיו מה שציפיתם. ולכן, למכור דירה זו כמו לנהל מסיבת הפתעה – יש לתכנן כל פרט כדי למנוע קפריזות לא נעימות. בסופו של יום, המטרה היא להרוויח אבל גם להבין את הדרך בה המדינה גובה את חלקה. אם תבצעו תכנון ומחקר נכון, אתם עשויים לגלות שהעסקה שלכם יכולה להפוך ליותר רווחית ממה שחשבתם.