ההבדל המפתיע בין תמא 38/1 לתמ א 38/2

מה ההבדל בין תמא 38/1 לתמ"א 38/2?

לאור האתגרים הרבים שניצבים בפני הבניינים הישנים בישראל, תוכניות המתמודדות עם תהליכי חיזוק ושדרוג הפכו להכרחיות. תוכניות תמ"א 38 (תכנית מרחב של עיר) מציעות מענה לבעיות כמו חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שדרוג תשתיות ועידוד פיתוח עירוני. בתוך המערכת המורכבת הזו, שתי הגרסאות העיקריות של התמ"א – תמא 38/1 ו-תמ"א 38/2 – מהוות אפשרויות שונות עם יתרונות ייחודיים. אז מה בדיוק ההבדלים ביניהן? בואו נדון בפרטים.

מה זה תמא 38/1?

תמא 38/1 מאפשרת לבעלי דירות במבנים ישנים לעבור תהליך של חיזוק ושדרוג תחת מטרת חיזוק seismic. במקרה זה, הבעלים יכולים לקבל זכויות בנייה נוספות, כמו תוספות של קומות חדשות או בכלל שדרוגי תשתית. בשיטה זו, המבנה הקיים נותר ללא הריסה – שינוי משמעותי שמאפשר לבעלי הדירות להישאר בנכסיהם במהלך ביצוע העבודות.

מהם היתרונות של תמא 38/1?

• שדרוג התשתיות: תמא 38/1 כוללת שדרוגים כמו מערכות חשמל, אינסטלציה, ואמצעי בטיחות.
• תוספת שטח: בעלי הדירות יכולים לקבל שטחי בנייה חדשים, מה שמעשית מגדיל את ערך הנכס.
• לא נדרש פינוי: הקיום נשמר, ורוב העבודות מתבצעות מבלי להפריע למגורים באותו מבנה.

ומה זה תמא 38/2?

תמ"א 38/2, לעומתה, מבוססת על הרעיון של הריסת הבניין הישן ובניית חדש במקום. במקרה זה, השדרוג נעשה על ידי הריסה מלאה של המבנה הקיים ובניית מבנה חדש במקומו. זה מצריך, בדרך כלל, דיונים עם בעלי הדירות וגורמים נוספים על מנת להסכים על תנאי הפיצוי, אך כאשר זה מתבצע בהצלחה, וכן ניתן ליצור מבנה חדיש עם כל היתרונות המודרניים.

מהם היתרונות של תמא 38/2?

• איכות בנייה גבוהה: בניין חדש מבטיח שימוש בטכנולוגיות איתנות ובחומרים מתקדמים.
• תכנון מחודש: המבנה החדש יכול להיות מתוכנן בצורה אופטימלית, כולל תכנון חלל מודרני ופתוח.
• תוספות של שטח: כמות גדולה יותר של שטח בנייה זמינה, כולל דירות חדשות.

באילו מקרים כדאי לבחור בתמא 38/1 ואילו במקרים בתמא 38/2?

התשובה לשאלה זו תלויה במגוון גורמים, כמו מצבו של הבניין, הצרכים של הדיירים והעדפותיהם. ישנם מקרים שבהם תמא 38/1 היא הבחירה הטובה יותר – במיוחד אם הדיירים מעדיפים להישאר בסביבתם המוכרת ולא לעבור. לעומת זאת, אם המבנה במצב ירוד מאוד או שהדיירים שואפים לחיות בסביבה מודרנית לגמרי, תמא 38/2 יכולה להוות פתרון עדיף.

מה קורה אם יש התנגדויות?

כאשר מתמודדים עם תהליך כמו תמא 38, חשוב להיות מודעים לאפשרות של התנגדויות מצד דיירים או מצד השכנים. במקרה של תמא 38/1, הקשיים עשויים לנבוע מהצורך להגיע להסכמות עם כל הדיירים, ולעיתים יכולות להיות התנגדויות גם מצד גורמי תכנון ומרשם זכויות. במקרה של תמא 38/2, תהליך ההסכמה עשוי להיות מסובך יותר, אך כל התנגדות יכולה להוות מכשול להצלחה של המיזם.

באיזה מקרה משתלם יותר כל סוג?

ככל שמדובר במבנים ישנים בני עשרות שנים, אם הדיירים אינם מצליחים להגיע להסכמת כל הדיירים, תמא 38/1 יכולה להיות משתלמת יותר, מכיוון שהיא פחות מחייבת בהסכמות והשפעה על החיים היומיומיים. מנגד, אם ישנה הסכמה רחבה ותמיכה של רוב בעלי הדירות, תמא 38/2 תספק הזדמנות לבנות מחדש ולחיות במבנה חדשני ומרשים.

מה הם המפתחות להצלחה?

• שיח פתוח: תקשורת עם הדיירים, בעלי עניין ורשויות תכנון היא קריטית.
• בחינת האופציות: צריכים להיות מבוצעות בדיקות מקיפות להערכת מצב הבניין והאפשרויות הפתוחות.
• תכנון פיננסי: קריטריונים כלכליים נכונים יכולים להצעיד את כולם לעבר מיזם מוצלח.

סיכום

באופן כללי, ההבחנה בין תמא 38/1 לתמא 38/2 טומנת בחובה משמעויות רבות. כל אחד מהיתרונות והחסרונות מזמן תהליכים שונים, ובחירה נכונה יכולה לשדרג לא רק את הבניין עצמו, אלא גם את איכות החיים של הדיירים המתגוררים בו. הבחירה בין שני המסלולים הללו עשויה להיות אקוטית, וחשוב לשקול את כל ההיבטים לפני קבלת החלטה.